Продолжите бесплатное чтение этой и других статей после простой регистрации на сайте

Я уже зарегистрирован:


Я не помню пароль

Я ещё не зарегистрирован:

Договор аренды нежилого помещения

Скачать статью в PDF
Распечатать

Договор аренды нежилого помещения Договор аренды (имущественного найма) нежилого помещения является разновидностью договора аренды отдельных видов имущества. Термины «аренда» и «имущественный наем» являются синонимами в современном российском законодательстве.

Правовые нормы, регулирующие отношения, возникающие при заключении договора аренды, содержатся в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Однако знание лишь правовых норм, содержащихся в этой главе, может оказаться недостаточным для грамотного составления договора аренды нежилого помещения.

На что нужно обратить внимание при составлении и подписании договора аренды?

1. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ).

Поэтому если вы заключаете договор аренды с собственником нежилого помещения, то попросите его предоставить вам для ознакомления свидетельство о праве собственности на него и проверьте, чтобы в обременениях не числились другие договоры аренды на данное помещение, срок которых еще не истек. Обязательно запросите выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП), где будут указаны объект недвижимости, адрес и собственник объекта недвижимости.

Попросите для ознакомления паспорт лица, с которым подписываете договор (если владелец помещения – физическое лицо). Если подписываете договор с хозяйственным обществом (ООО, АО), попросите для себя заверенные копии учредительных документов, распечатайте выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ) с сайта Федеральной налоговой службы (ФНС).

2. В договоре аренды нежилого помещения должны быть указаны полные наименования сторон, которые заключают данный договор: фамилия, имя, отчество и должность того, кто выступает от имени юридического лица, а также наименование документов, на основании которых он действует.

Если подписывающее лицо является работником юридического лица, то необходимо знать, что по закону без доверенности, то есть на основании учредительного документа (это Устав для ООО и АО), может действовать только лицо, которому это право предоставлено Уставом.

Wella Professionals

Прочие работники юридического лица действуют на основании выдаваемых руководителем доверенностей, подписанных руководителем приказов и других документов, наименование, номер и дату которых надо указать в договоре. Кроме того, из этих документов должно следовать, что уполномоченное лицо имеет право заключать от имени данного юридического лица подобные договоры.

В случае если арендодатель – физическое лицо и вы подписываете договор аренды с его представителем, представителю должна быть выдана доверенность, заверенная нотариусом, из которой должно следовать, что представитель имеет право от имени арендодателя заключать договоры аренды.

3. В договоре аренды необходимо как можно подробнее описать объект аренды и указать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Должны быть указаны адрес, площадь и, если есть, кадастровый номер, а также основания, по которым арендодатель вправе сдавать нежилое помещение в аренду (свидетельство о праве собственности с реквизитами свидетельства о регистрации, договор аренды с правом на сдачу в субаренду и т.д.).

4. Размер арендной платы является еще одним существенным условием договора аренды нежилого помещения. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным, то есть недействительным.

При указании размера арендной платы в договоре стороны должны помнить о том, что Гражданский кодекс запрещает изменять арендную ставку чаще раза в год (статья 614 ГК РФ). Также вы должны узнать, является ли арендодатель плательщиком НДС. Если является, то надо будет указать в договоре, включает ли в себя арендная плата сумму НДС, или НДС начисляется отдельно, в противном случае 18% НДС могут стать для арендатора неприятной неожиданностью.

Арендные платежи могут быть абсолютно разными, выражаться как в ежемесячных денежных выплатах, так и, например, в передаче результатов от коммерческой деятельности, осуществляемой на данном объекте недвижимости.

5. В договоре аренды нежилого помещения надо предусмотреть условие об оплате коммунальных платежей (они могут быть включены в состав арендной платы или оплачиваться отдельно). Статья 616 ГК РФ возлагает эту обязанность на арендатора, но стороны могут договориться иначе: арендодатель тоже может взять эту обязанность на себя.

6. В договоре аренды нежилого помещения нужно прописать порядок и сроки передачи нежилого помещения в аренду, а также порядок и сроки его возврата арендодателю.

Арендодатель считается исполнившим свою обязанность по передаче помещения арендатору после того, как ему предоставлен доступ в помещение и переданы ключи. Этот факт стороны подтверждают подписанием передаточного акта, в котором описывают состояние помещения на момент его сдачи в аренду и имущество, в нем находящееся.

Необходимо также прописать в передаточном акте имеющиеся у помещения и находящегося в нем имущества дефекты.

7. В договоре аренды надо указать возможность и порядок сдачи арендуемого помещения в субаренду.

8. Необходимо также указать в договоре условие о ремонте арендуемого нежилого помещения. Согласно положениям Гражданского кодекса РФ обязанность капитального ремонта возлагается на арендодателя, а текущего ремонта – на арендатора, но стороны могут договориться иначе.

9. Договор аренды нежилого помещения должен быть заключен в письменной форме (несоблюдение данной формы влечет за собой недействительность договора).

В договоре следует указать, в каком количестве экземпляров он составлен, сколько в нем листов, каждый лист договора должен быть подписан сторонами, в конце договора необходимо указать адреса и банковские реквизиты сторон.

10. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды нежилого помещения в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом надлежащим образом другую сторону за три месяца (если в договоре не будет установлен иной срок).

Согласно статье 651 ГК РФ стороны обязаны зарегистрировать договор аренды помещения в органах Росреестра, если его срок не менее года.

Если срок аренды нежилого помещения превышает год, то договор аренды будет считаться заключенным только с момента его государственной регистрации.

Если заранее известно, что договор придется регистрировать, то в его тексте надо предусмотреть условие о том, какая сторона берет на себя обязанность по регистрации данного договора и кто и на каких условиях оплачивает расходы по регистрации.

11. В договоре аренды нежилого помещения необходимо указать, какую ответственность несут стороны за неисполнение своих обязанностей по договору.

12. Договор аренды нежилого помещения можно расторгнуть путем подписания дополнительного соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения между сторонами в случае, если обе стороны согласны на расторжение договора. В таком соглашении желательно указать, что стороны к друг другу претензий какого-либо характера не имеют.

Стороны могут потребовать расторжения договора в одностороннем порядке при отсутствии согласия на это другой стороны в определенных законом случаях (статьи 619 и 620 ГК РФ).

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

  1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  2. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  3. арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
  4. имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

     

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора.

В свою очередь, и арендодатель может потребовать досрочно расторгнуть договор аренды. В таком случае тоже предусмотрен судебный порядок расторжения договора.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

  1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
  2. существенно ухудшает имущество;
  3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  4. не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

     

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. Однако арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок.

Поделитесь статьёй в социальных сетях:
Скачать статью в PDF
Распечатать