Продолжите бесплатное чтение этой и других статей после простой регистрации на сайте

Я уже зарегистрирован:


Я не помню пароль

Я ещё не зарегистрирован:

Договор аренды недвижимого имущества и 007 секретных пунктов (Часть II)

Скачать статью в PDF
Распечатать

В одной из прошлых статей мы говорили с вами о договоре аренды недвижимого имущества. Это один из самых распространенных договоров в деловой среде. Мы рассмотрели основные положения и рекомендации, которых следует придерживаться в целях избежания или минимизации правовых рисков при его заключении.

Во второй части материала мы поговорим с вами о тех секретных или малозаметных пунктах, на которые стороны порой не обращают внимания. Причиной такого невнимания чаще всего является то, что арендодатель и арендатор просто не понимают, какие последствия эти пункты могут за собой повлечь.

Вначале позвольте вам напомнить основные рекомендации по заключению договора аренды недвижимости, которые мы рассматривали ранее:

1. Проверьте арендодателя/арендатора/субарендатора.

Вы должны понимать, с кем заключаете договор аренды, а также есть ли у такого лица права по заключению договора аренды. Для этого рекомендуем вам, как минимум, запросить учредительные документы и/или выписку из ЕГРЮЛ/ЕГРИП.

 2. Проверьте сам объект аренды.

Удостоверьтесь, кому здание/помещение принадлежит, не находится ли оно под арестом, залогом или иным обременением. 

3. Согласуйте предмет аренды.

Предмет договора аренды, то есть то имущество, которое передается в аренду, является существенным условием договора. При несогласовании предмета аренды договор может быть признан незаключенным. 

4. Форма договора аренды и государственная регистрация.

Договор аренды заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. 

Договор аренды здания, сооружения или помещений, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Wella Professionals

5. Арендная плата.

В договоре следует установить порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Рекомендуем четко определить, что входит в размер арендной платы, а какие услуги оплачиваются отдельно на основании выставляемых счетов арендодателем.

6. Прием-передача имущества.

Осуществляйте прием-передачу имущества в аренду по акту приема-передачи.

Установите в договоре сроки, в которые имущество должно быть передано и возвращено. Опишите, в каком состоянии имущество передается в аренду и обратно: что оно в себя включает, в каком состоянии и количестве. При наличии замечаний к передаваемому в аренду имуществу отразите их письменно.

 

А теперь давайте поговорим о тех самых «секретных пунктах» договора аренды недвижимости.

001. Правила? Правила!

Если вам посчастливилось арендовать помещение в бизнес-центре, это прекрасно! Подобные центры обладают широкими возможностями обслуживания своих клиентов и посетителей. Под одной крышей вы можете найти офисы, магазины, кафе/рестораны, салоны красоты и прочие объекты.

Однако в связи с тем, что бизнес-центр представляет собой многофункциональный объект, в котором задействовано огромное количество людей, служб, техники и прочих элементов, им необходимо управлять. Для этого во многих бизнес-центрах разрабатываются и внедряются самые различные правила: от технических регламентов и положений об эксплуатации до правил посещения и нахождения на территории центра. Зачастую основополагающие моменты определяются в общих правилах бизнес-центра.

Так, в договоре аренды с бизнес-центром вы можете увидеть следующие положения: 

- «Доступ на территорию БЦ «Люкс» осуществляется Арендатором и его посетителями в соответствии с Правилами, являющимися приложением к настоящему Договору»; 

- «Доступ в арендуемые помещения технических служб Арендодателя и служб контроля производится в соответствии с Регламентом БЦ «Люкс».

Что важно знать, если вы арендатор:

Если в вашем договоре аренды имеется ссылка на какие-либо правила, регламенты и прочее, они должны быть неотъемлемой частью договора.

Еще до заключения договора аренды вы вправе попросить правила, регламенты и иные документы для ознакомления. Любой отказ со стороны арендодателя в данном случае будет неправомерным, ведь эти документы являются приложениями к договору. Следовательно, они должны быть вам предоставлены.

Рекомендуем вам еще до заключения договора аренды изучить соответствующие правила, регламенты и иные документы. В них могут содержаться положения, которые напрямую влияют или могут повлиять на вашу работу.

К примеру, вышеуказанная фраза про доступ на территорию БЦ согласно его правилам сама по себе может не привлечь ваше внимание. Однако при ознакомлении с правилами БЦ вы можете обнаружить, что: 

  • часы работы бизнес-центра не совпадают с планируемым графиком работы вашей компании;
  • согласно условиям доступа на территорию бизнес-центра установлено, что для доступа посетителей необходимо заранее заказывать пропуск, а это может быть неудобным условием для ваших потенциальных клиентов;
  •  и прочее, и прочее.

Необходимо помнить, что соответствующие правила, регламенты и иные приложения к договору аренды чаще всего содержат конкретные условия, то есть те, которых нет в самом тексте договора, поэтому так важно ознакомиться с ними на этапе подготовки к заключению договора. Также в ходе исполнения договора аренды важно отслеживать изменения к ним. 

002. Улучшения помещений 

Практика показывает, что арендаторы зачастую желают произвести какие-либо улучшения помещений: сделать ремонт, установить дополнительное оборудование, освещение и прочее. Согласно законодательству все улучшения, произведенные арендатором, делятся на отделимые и неотделимые. 

PLATHLONE

В данном вопросе для сторон важно установить порядок того, как производятся улучшения, а также подлежат они компенсации или нет!

По общему правилу согласно статье 623 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ):

  • произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды;
  • в случае если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды;
  • стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, если вы арендатор, рекомендуем вам:

производить улучшения арендуемого имущества, а особенно неотделимые, с письменного согласия арендодателя. В согласии должен быть указан четкий перечень улучшений, их количество, стоимость, условия и сроки проведения работ.  

Если вы арендодатель, вы вправе:

- определить, что любые улучшения арендуемых помещений производятся только с вашего письменного согласия;

- установить в договоре специальную норму, что отделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором, являются вашей собственностью;

- установить в договоре специальную норму, что после прекращения договора арендатор не имеет права на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, даже если он произвел их за счет собственных средств и с вашего согласия.

003. Момент оплаты 

Этот раздел статьи можно применять к любым видам договоров, ведь в каждом из них есть раздел про оплату. В договоре аренды вы всегда встретите раздел про арендную плату: ее размер и сроки уплаты. 

Поделитесь статьёй в социальных сетях:
Скачать статью в PDF
Распечатать

Другие статьи по теме: