Продолжите бесплатное чтение этой и других статей после простой регистрации на сайте

Я уже зарегистрирован:


Я не помню пароль

Я ещё не зарегистрирован:

Nannic

Договор аренды недвижимого имущества, или 7 шагов к счастью (Часть I. Заключение договора)

Скачать статью в PDF
Распечатать

В этой статье мы поговорим с вами об одном из самых распространенных договоров в деловой среде – о договоре аренды недвижимого имущества. Если вы ведете свой бизнес или планируете его начать, вы наверняка столкнетесь с арендой.

На что необходимо обратить внимание при заключении договора аренды? Ответ на этот вопрос ищите в статье.

I. КТО ТЫ? или С КЕМ ЗАКЛЮЧАТЬ ДОГОВОР?!

После множества просмотров и поиска помещений вы нашли его! Искренне поздравляем! Порой это действительно нелегкая задача – найти помещение, которое подходит для ваших бизнес-целей, устраивает по расположению, площади, цене и многим другим критериям.

Если вы это сделали, самое время перейти к обсуждению и заключению договора аренды.

Первое, на что следует обратить внимание и что надо проверить с юридической точки зрения, – это кто сдает вам помещение!

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса РФ, далее – ГК РФ).

Согласно статье сдать помещение в аренду может:

-       собственник помещения;

-       лицо, управомоченное законом или собственником.

Проверим собственника

Проверить собственника достаточно просто. Для этого необходимо попросить лицо, ведущее с вами переговоры о сдаче помещения в аренду, предоставить вам свидетельство о праве собственности на помещение и/или выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Последний документ вы можете запросить сами, если знаете точный адрес сдаваемого в аренду помещения (см. сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии www.rosreestr.ru).

 

 

В любом случае рекомендуем получить выписку из ЕГРП, так как она содержит самую актуальную информацию об объекте и его владельце, а также информацию об отсутствии или наличии обременений (ареста, залога). Речь об этом пойдет в следующем разделе.

Wella Professionals

Если объектом аренды владеет юридическое лицо (компания) или индивидуальный предприниматель, тоже рекомендуем запросить выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ) или Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП), чтобы:

-       удостовериться, что компания или ИП действующие, не ликвидированы и не находятся в стадии банкротства;

-       узнать, кто генеральный директор компании, то есть лицо, имеющее право без доверенности представлять ее интересы.

Выписку из ЕГРЮЛ или ЕГРИП можно получить в любой налоговой инспекции.

Управомоченное лицо

Управомоченное лицо – это лицо, которое наделено собственником правом сдавать объект недвижимости в аренду.

В силу толкования положений закона к данной категории стоит отнести имущество, переданное в хозяйственное ведение (оперативное управление), то есть имеющее отношение к государственным предприятиям.

Унитарное предприятие (учреждение), которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения (оперативного управления), владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с законом, целями своей деятельности, а также заданиями собственника имущества и назначением этого имущества (статьи 294–296 ГК РФ).

Таким образом, унитарное предприятие (учреждение) вправе распоряжаться переданным ему имуществом только с согласия собственника (п. 2 ст. 295, ст. 297, п. 1 ст. 298 Гражданского кодекса РФ).

Субаренда

Отдельно хотелось бы поговорить о субаренде. На практике вы можете столкнуться с ситуацией, когда вам предложат снять помещение в субаренду. То есть собственник помещения сдает его в аренду арендатору, а последний желает пересдать его в субаренду.

 

На что важно обратить внимание?

1. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем).

2. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Практическая рекомендация: попросите лицо, сдающее здание (помещение) в субаренду, предоставить вам копию договора аренды.

Из договора аренды вы сможете узнать ряд важных моментов, в том числе проверить:

1) полномочия лица, которое сдает вам помещение в аренду;

2) положение о возможности сдачи в субаренду. Возможно, вам понадобится предварительное письменное согласие арендодателя, а возможно, оно уже содержится в договоре аренды и дополнительно ничего не надо оформлять;

3) срок, на который заключен договор аренды. Напоминаем, что срок субаренды не должен превышать срок аренды;

4) требование к целевому использованию имущества. Имущество по договору субаренды должно использоваться в соответствии с тем же целевым назначением, которое указано в договоре аренды. К примеру, если в договоре аренды указано, что помещение сдается под склад, то вы не можете использовать его под салон красоты;

5) иные важные моменты.

Важно! Положения договора субаренды не должны противоречить положениям договора аренды!

II. СВОБОДНОЕ ПОМЕЩЕНИЕ! или ВОЛШЕБНАЯ ВЫПИСКА!

Выше мы говорили о важности получения выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Помимо прочих положений, в выписке содержатся сведения о наличии или отсутствии обременений в отношении имущества.

При наличии обременений (арест, залог и пр.) возможны ситуации, когда совершение сделок с недвижимостью запрещено или требует согласия органа или лица, установившего такое обременение.

По общему правилу, если иное не предусмотрено законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду (положения статьи 40 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ в действующей редакции).

Однако на практике достаточно часто стороны предусматривают, что сделки с объектом недвижимого имущества запрещены без согласия залогодержателя.

К примеру, собственник купил здание в кредит. До полной выплаты кредита оно находится в залоге у банка. Согласно условиям кредитного договора на совершение любых сделок со зданием, в том числе и на сдачу в аренду, требуется предварительное согласие залогодержателя, то есть банка. При отсутствии такого согласия сделка может быть признана недействительной.

BeautyLIZER

Практическая рекомендация: если в выписке из ЕГРП указано, что в отношении объекта недвижимости установлено обременение, попросите у собственника помещения заверенную копию договора, которым оно было установлено (например, копию договора о залоге).

 

Если собственник откажется предоставлять вам договор, ссылаясь на конфиденциальность положений, попросите его предоставить вам только тот раздел, где речь идет о распоряжении заложенным имуществом. Это необходимо для того, чтобы проверить, требуется ли письменное согласие залогодержателя на заключение договора аренды.

Если, проанализировав положения договора, вы увидите, что требуется письменное согласие залогодержателя, обязательно получите его.

III. ВАЖНО! ВАЖНО! ОЧЕНЬ ВАЖНО! ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Согласно положениям законодательства (статьи 606, 607 ГК РФ):

-       по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;

-       в аренду могут быть переданы земельные участки, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи);

-       в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Важно: предмет договора, то есть имущество, которое сдается в аренду, является существенным условием договора! При несогласовании предмета аренды договор может быть признан незаключенным!

А теперь простыми словами!

В договоре аренды должно быть четко определено имущество (здание, помещение), которое передается в аренду, а характеристики арендуемого помещения (кадастровый номер, адрес, площадь и прочее) должны полностью совпадать с правоустанавливающими и иными документами.

Пример судебной практики, когда стороны не согласовали предмет договора

Из Постановления ФАС Уральского округа от 13.01.2010 № Ф09-10779/09-С3 по делу № А76-8752/2009-23-495:

«...Судами установлено, что из содержания п. 1.1 договора следует, что предмет аренды, нежилое помещение общей площадью 36 кв. м, расположен на шестом этаже нежилого здания по адресу: г. Х, ул. Х, офис 1.

Ссылки на приложения к договору в виде плана арендуемого помещения (поэтажного плана шестого этажа здания, схемы расположения помещений) в договоре отсутствуют.

Данные технического паспорта нежилого помещения по указанному адресу не содержат указание на какое-либо помещение площадью 36 кв. м (офис 1), расположенное на шестом этаже.

Копия схемы расположения и нумерации помещений шестого этажа нежилого здания по адресу: г. Х, ул. Х – признана судами неотносимым доказательством, поскольку она не является неотъемлемой частью договора.

При таких обстоятельствах суды пришли к правильным выводам о том, что представленные истцом документы не позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды на основании договора, договор нельзя рассматривать как заключенный, поскольку сторонами не согласован его предмет».

Практические рекомендации:

1. В договоре аренды надо четко определять то имущество, которое передается в аренду (указывать его адрес, наименование, кадастровый номер, расположение, площадь, количество и прочее).

2. На практике возможны ситуации, когда по какой-либо причине передаваемое в аренду помещение может отличаться по расположению или площади от помещений, обозначенных на поэтажном плане или плане БТИ. В этом случае нарисуйте схему передаваемого помещения, обозначьте все его индивидуализирующие признаки и сделайте такую схему приложением к договору.

 

Пример формулировки предмета для договора аренды

1.1.       Арендодатель сдает, а Арендатор принимает за плату в аренду нежилые помещения, № 1, 100 (сто) кв. м, и № 2, 30 (тридцать) кв. м, общей площадью 130 (сто тридцать) кв. м, расположенные в здании по адресу:______________, на 1-м (первом) этаже здания, для использования под салон красоты (далее – нежилые помещения).

1.2.       Нежилые помещения являются частью здания, которое принадлежит Арендодателю на праве собственности согласно Свидетельству о государственной регистрации права от 1 июля 2011 года, серия ХХ-ХХ № 77777.

1.3.       Нежилые помещения, передаваемые в аренду по договору, также отмечены на:

-       плане ТБТИ (Территориальное бюро технической инвентаризации), или

-       плане арендуемых помещений, или

-       ином документе, являющемся Приложением № 1 к настоящему Договору.

VI. ФОРМА И ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность!

2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (статья 651 ГК РФ).

На практике возник вопрос: распространяются ли требования о государственной регистрации договоров аренды зданий, заключенных на год и более, к договорам аренды помещений?

Ответ положительный!

Требования о регистрации договора аренды зданий, сооружений, заключенных на срок год и более, подлежат применению и к аренде помещений.

В Информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» сказано: «Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации».

А теперь простыми словами!

1. Договор аренды здания, сооружения или помещения должен быть составлен в письменной форме и подписан сторонами.

2. Если вы заключаете договор аренды здания, сооружения или помещения на срок, равный одному году и более, такой договор подлежит государственной регистрации.

Обратите внимание!

Согласно п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» установлено, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 ГК РФ признан равным году.

Пример

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей.

Ответчик, возражая, сослался на то, что договорная неустойка не подлежит применению, так как подписанный с истцом договор аренды здания в силу статьи 651 ГК РФ не является заключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации.

Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, в котором срок его действия определен с 1 июня 2000 года по 31 мая 2001 года.

Срок действия договора составляет ровно один год, поэтому данный договор в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным.

С учетом изложенного условие договора о неустойке не могло быть применено арендодателем.

 

V. АРЕНДНАЯ ПЛАТА

Арендная плата является одним из важнейших вопросов договора аренды. Полагаем, что на практике мы приступаем к обсуждению самого договора только после того, как фактически договорились о цене и условиях аренды.

Положения об арендной плате регулируются статьей 614 ГК РФ. Далее приводим ряд положений из статьи.

Арендная плата может устанавливаться за всё арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Практические рекомендации:

1. Четко оговорить с арендодателем и указать в договоре аренды размер арендной платы.

2. Указать, входит ли в размер арендной платы налог на добавленную стоимость или нет.

3. Определить, что входит в размер арендной платы и какие услуги оплачиваются отдельно на основании выставляемых счетов арендодателем.

Варианты могут быть различными. В стоимость аренды может входить как само использование помещений, так и иные услуги: охрана территории, вывоз мусора, эксплуатационные услуги и пр.

Зачастую дополнительные услуги оплачиваются отдельно. В этом случае все услуги, условия их оказания и стоимость должны быть определены в договоре аренды и/или приложениях к нему. Они также могут быть определены в отдельном документе или договоре, ссылка на него должна обязательно содержаться в договоре аренды, как и указание на то, что данный документ является неотъемлемой частью договора аренды.

Пример формулировки для договора аренды

Размер арендной платы по настоящему Договору составляет 100 000 (сто тысяч) рублей в месяц, в том числе НДС 18%.

Арендная плата включает в себя пользование арендуемым помещением, указанным в п. 1 настоящего Договора.

Дополнительные услуги, их стоимость и условия определены сторонами в Приложении № 2, являющемся неотъемлемой частью Договора.

Полный перечень услуг, которые могут быть оказаны Арендодателем Арендатору, и их стоимость указаны в Положении работы Бизнес-центра «А» от 1 июля 2014 года, являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора.

На практике нередки случаи, когда стороны в договоре аренды занижают стоимость арендных платежей, то есть в договоре прописана одна сумма аренды, которая платится официально, а фактически («неофициально») арендодателю передаются большие суммы. В данном случае важно понимать, что:

-       это незаконные действия;

-       в случае каких-либо споров невозможно вернуть или потребовать «неофициальные» платежи;

-       невозможно отнести к расходам указанные «неофициальные» платежи с бухгалтерской и налоговой точек зрения.

Изменение арендной платы

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

На практике у сторон зачастую возникает вопрос: как часто можно изменять размер арендной платы?

Ответ на этот вопрос содержится в пункте 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

 

Суд разъяснил следующее:

«В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год».

Практическая рекомендация: определить в договоре аренды, как может изменяться размер арендной платы.

Пример

Арендная плата, установленная по настоящему Договору, может изменяться Арендодателем в одностороннем порядке, не чаще одного раза в год и не более чем на 20 (двадцать) процентов.

Арендодатель обязан письменно уведомить Арендатора о предстоящем изменении цены не менее чем за один календарный месяц до вступления в силу новой цены.

VI. АРЕНДУЕМОЕ ИМУЩЕСТВО. ПРИЕМ-ПЕРЕДАЧА

Как мы говорили ранее, в договоре аренды должно быть четко обозначено имущество, сдаваемое в аренду. Помимо этого, следует определить, в каком состоянии и виде оно сдается в аренду, а также что в себя включает.

На практике стороны порой не придают должного внимания данному разделу договора. А оно является весьма важным, ведь от того, в каком состоянии и составе вы приняли арендуемое имущество, будет зависеть удобство вашей работы с ним, а также требование вернуть его потом обратно.

Согласно положениям статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Практические рекомендации:

1. Принимайте и передавайте арендуемое имущество по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью договора аренды.

2. Установите сроки, в которые имущество должно быть предано в аренду и возвращено по его окончании.

3. Опишите, в каком состоянии и количестве имущество передается в аренду и обратно, что оно в себя включает. К примеру, вы можете описать состояние дверей, полов, стен, окон и пр. Если помещение сдается вместе с каким-либо имуществом (столы, стулья и прочее), обязательно поименуйте это имущество, его состояние, количество и качество.

4. При наличии замечаний к передаваемому в аренду имуществу отразите их письменно.

VII. ПОЛЕЗНЫЕ ССЫЛКИ

В этой статье мы постарались рассмотреть самые основные вопросы, связанные с заключением договоров аренды недвижимого имущества. Рассмотреть все вопросы невозможно, так как их слишком много.

Далее приводим ссылки на законодательство, которое поможет вам в этом деле:

-       статьи 606–625 Гражданского кодекса РФ (часть II) «Общие положения об аренде»;

-       статьи 650–655 Гражданского кодекса РФ (часть II) «Аренда зданий и сооружений»;

-       Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

-       Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ;

-       Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»;

-       Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»;

-       Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Поделитесь статьёй в социальных сетях:
Скачать статью в PDF
Распечатать