Продолжите бесплатное чтение этой и других статей после простой регистрации на сайте

Я уже зарегистрирован:


Я не помню пароль

Я ещё не зарегистрирован:

Договор аренды недвижимого имущества, или 7 шагов к счастью (Часть I. Заключение договора)

Скачать статью в PDF
Распечатать

В этой статье мы поговорим с вами об одном из самых распространенных договоров в деловой среде – о договоре аренды недвижимого имущества. Если вы ведете свой бизнес или планируете его начать, вы наверняка столкнетесь с арендой.

На что необходимо обратить внимание при заключении договора аренды? Ответ на этот вопрос ищите в статье.

I. КТО ТЫ? или С КЕМ ЗАКЛЮЧАТЬ ДОГОВОР?!

После множества просмотров и поиска помещений вы нашли его! Искренне поздравляем! Порой это действительно нелегкая задача – найти помещение, которое подходит для ваших бизнес-целей, устраивает по расположению, площади, цене и многим другим критериям.

Если вы это сделали, самое время перейти к обсуждению и заключению договора аренды.

Первое, на что следует обратить внимание и что надо проверить с юридической точки зрения, – это кто сдает вам помещение!

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса РФ, далее – ГК РФ).

Согласно статье сдать помещение в аренду может:

-       собственник помещения;

-       лицо, управомоченное законом или собственником.

Проверим собственника

Проверить собственника достаточно просто. Для этого необходимо попросить лицо, ведущее с вами переговоры о сдаче помещения в аренду, предоставить вам свидетельство о праве собственности на помещение и/или выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Последний документ вы можете запросить сами, если знаете точный адрес сдаваемого в аренду помещения (см. сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии www.rosreestr.ru).

 

 

В любом случае рекомендуем получить выписку из ЕГРП, так как она содержит самую актуальную информацию об объекте и его владельце, а также информацию об отсутствии или наличии обременений (ареста, залога). Речь об этом пойдет в следующем разделе.

Wella Professionals

Если объектом аренды владеет юридическое лицо (компания) или индивидуальный предприниматель, тоже рекомендуем запросить выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ) или Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП), чтобы:

-       удостовериться, что компания или ИП действующие, не ликвидированы и не находятся в стадии банкротства;

-       узнать, кто генеральный директор компании, то есть лицо, имеющее право без доверенности представлять ее интересы.

Выписку из ЕГРЮЛ или ЕГРИП можно получить в любой налоговой инспекции.

Управомоченное лицо

Управомоченное лицо – это лицо, которое наделено собственником правом сдавать объект недвижимости в аренду.

В силу толкования положений закона к данной категории стоит отнести имущество, переданное в хозяйственное ведение (оперативное управление), то есть имеющее отношение к государственным предприятиям.

Унитарное предприятие (учреждение), которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения (оперативного управления), владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с законом, целями своей деятельности, а также заданиями собственника имущества и назначением этого имущества (статьи 294–296 ГК РФ).

Таким образом, унитарное предприятие (учреждение) вправе распоряжаться переданным ему имуществом только с согласия собственника (п. 2 ст. 295, ст. 297, п. 1 ст. 298 Гражданского кодекса РФ).

Субаренда

Отдельно хотелось бы поговорить о субаренде. На практике вы можете столкнуться с ситуацией, когда вам предложат снять помещение в субаренду. То есть собственник помещения сдает его в аренду арендатору, а последний желает пересдать его в субаренду.

 

На что важно обратить внимание?

1. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем).

2. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Практическая рекомендация: попросите лицо, сдающее здание (помещение) в субаренду, предоставить вам копию договора аренды.

Из договора аренды вы сможете узнать ряд важных моментов, в том числе проверить:

1) полномочия лица, которое сдает вам помещение в аренду;

2) положение о возможности сдачи в субаренду. Возможно, вам понадобится предварительное письменное согласие арендодателя, а возможно, оно уже содержится в договоре аренды и дополнительно ничего не надо оформлять;

3) срок, на который заключен договор аренды. Напоминаем, что срок субаренды не должен превышать срок аренды;

4) требование к целевому использованию имущества. Имущество по договору субаренды должно использоваться в соответствии с тем же целевым назначением, которое указано в договоре аренды. К примеру, если в договоре аренды указано, что помещение сдается под склад, то вы не можете использовать его под салон красоты;

5) иные важные моменты.

Важно! Положения договора субаренды не должны противоречить положениям договора аренды!

II. СВОБОДНОЕ ПОМЕЩЕНИЕ! или ВОЛШЕБНАЯ ВЫПИСКА!

Выше мы говорили о важности получения выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Помимо прочих положений, в выписке содержатся сведения о наличии или отсутствии обременений в отношении имущества.

При наличии обременений (арест, залог и пр.) возможны ситуации, когда совершение сделок с недвижимостью запрещено или требует согласия органа или лица, установившего такое обременение.

По общему правилу, если иное не предусмотрено законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду (положения статьи 40 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ в действующей редакции).

Однако на практике достаточно часто стороны предусматривают, что сделки с объектом недвижимого имущества запрещены без согласия залогодержателя.

К примеру, собственник купил здание в кредит. До полной выплаты кредита оно находится в залоге у банка. Согласно условиям кредитного договора на совершение любых сделок со зданием, в том числе и на сдачу в аренду, требуется предварительное согласие залогодержателя, то есть банка. При отсутствии такого согласия сделка может быть признана недействительной.

PLATHLONE

Практическая рекомендация: если в выписке из ЕГРП указано, что в отношении объекта недвижимости установлено обременение, попросите у собственника помещения заверенную копию договора, которым оно было установлено (например, копию договора о залоге).

 

Если собственник откажется предоставлять вам договор, ссылаясь на конфиденциальность положений, попросите его предоставить вам только тот раздел, где речь идет о распоряжении заложенным имуществом. Это необходимо для того, чтобы проверить, требуется ли письменное согласие залогодержателя на заключение договора аренды.

Если, проанализировав положения договора, вы увидите, что требуется письменное согласие залогодержателя, обязательно получите его.

III. ВАЖНО! ВАЖНО! ОЧЕНЬ ВАЖНО! ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Согласно положениям законодательства (статьи 606, 607 ГК РФ):

-       по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;

-       в аренду могут быть переданы земельные участки, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи);

-       в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Важно: предмет договора, то есть имущество, которое сдается в аренду, является существенным условием договора! При несогласовании предмета аренды договор может быть признан незаключенным!

А теперь простыми словами!

В договоре аренды должно быть четко определено имущество (здание, помещение), которое передается в аренду, а характеристики арендуемого помещения (кадастровый номер, адрес, площадь и прочее) должны полностью совпадать с правоустанавливающими и иными документами.

Пример судебной практики, когда стороны не согласовали предмет договора

Из Постановления ФАС Уральского округа от 13.01.2010 № Ф09-10779/09-С3 по делу № А76-8752/2009-23-495:

Поделитесь статьёй в социальных сетях:
Скачать статью в PDF
Распечатать

Другие статьи по теме: